Loi Carrez : quand faire mesurer
Le mesurage d'un lot de copropriété ne se périme pas, et c'est la seule bonne nouvelle de votre calendrier. Mais la superficie figure dans l'annonce, donc elle doit exister avant les premières visites, et non le jour où le notaire réclame le dossier.
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- Jusqu'à quand le mesurage vaut
- Sans limite de durée
- Aucun texte ne lui fixe d'échéance : il vaut tant que le lot n'a pas été modifié. Un mesurage de deux ans reste bon si rien n'a bougé, ce qui vous laisse le commander tôt sans craindre de le refaire. C'est la seule pièce du dossier dont vous pouvez vous occuper en premier sans risque.
- Qui le réalise
- Un professionnel assuré pour cette mission
- Le texte n'impose pas de certification pour ce mesurage, contrairement au diagnostic énergétique ou au repérage amiante. Ce qui compte est l'assurance de responsabilité civile professionnelle de celui qui signe, car une erreur de mesure se règle après la vente et elle se règle avec lui.
Ce qu'il faut prévoir, selon votre projet
- Vous vendezÀ prévoir, c'est dûLe bien est un lot de copropriété.loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, version du 22 décembre 2014 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version du 11 avril 2024
- Vous louezRien à prévoirCe projet n'appelle pas cette pièce.loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3, version du 1er janvier 2023
- Vous faites des travauxRien à prévoirCe projet n'appelle pas cette pièce.loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, version du 22 décembre 2014
La superficie figure déjà dans l'annonce
Un acquéreur compare des mètres carrés avant de comparer des logements. Une annonce qui n'en porte pas est une annonce qu'on ne rappelle pas, et une annonce qui porte un chiffre approximatif prépare une correction gênante trois semaines plus tard.
Votre échéance n'est donc pas la promesse de vente. C'est la mise en ligne, et elle arrive souvent un mois avant le premier acquéreur sérieux. Beaucoup de vendeurs découvrent ce décalage au moment où l'agence leur demande la superficie exacte.
Le chiffre du règlement de copropriété ne remplace pas le mesurage. Il décrit un lot tel qu'il a été divisé, parfois il y a cinquante ans, et il ne tient compte ni des cloisons ajoutées depuis ni de la méthode de calcul retenue aujourd'hui.
Le chiffre de l'acte par lequel vous avez acheté ne le remplace pas davantage, même s'il en est souvent proche. Si des travaux ont eu lieu depuis, il ne dit plus ce que vous vendez, et c'est vous qui répondez de l'écart.
En résumé, faites établir la superficie avant de rédiger votre annonce. C'est une des rares lignes du dossier qui peut être commandée très tôt sans risque de péremption, et la seule qui bloque un texte publicitaire.
Trois minutes de questions, aucune obligation de donner suite.
Prendre rendez-vous avant la promesse
Le relevé se fait sur place, pièce par pièce, avec un télémètre. Il suppose donc un accès au logement, et c'est ce seul point qui commande votre délai : trouver un créneau où quelqu'un ouvre la porte. Un lot occupé par un locataire suppose un préavis de visite, un lot vide suppose de savoir qui détient les clés, et ces deux appels se passent avant de retenir une date.
Groupez ce rendez-vous avec les autres visites techniques de votre dossier. Un professionnel qui prend le mesurage en même temps que le diagnostic énergétique fait un seul déplacement, et vous n'attendez qu'une fois. Vérifiez simplement, en prenant le rendez-vous, que le mesurage figure bien dans la liste de ce qu'il vient faire : c'est la ligne que l'on oublie de commander, parce qu'elle ne porte le nom d'aucun risque.
Nous vous conseillons de garder quinze jours entre ce passage et la date que vous devez tenir. Ce n'est ni un délai constaté ni un engagement du professionnel : c'est la marge que nous jugeons raisonnable pour absorber un créneau décalé et l'édition de l'attestation.
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Sans péremption, mais pas sans limite
Aucune durée légale ne s'attache à cette attestation. Ce qui la rend caduque n'est pas le calendrier, c'est le bâtiment : une cloison abattue, une véranda fermée, des combles aménagés, un placard transformé en salle d'eau.
La réunion de deux lots est le cas le plus net. Deux studios devenus un appartement forment un nouvel ensemble dont la superficie n'a jamais été mesurée telle quelle, et l'ancienne attestation de chacun ne dit plus rien d'utile. Le nouveau relevé demande alors une visite complète, comme une première commande, et il entre dans votre calendrier au même titre.
L'inverse mérite la même attention. Un lot dont on a détaché une pièce pour la rattacher au voisin doit être remesuré, même si l'opération est ancienne et que tout le monde l'a oubliée.
Le réflexe utile est de relire la date de votre attestation et de la comparer à celle de vos derniers travaux. Si les travaux sont postérieurs, comptez une nouvelle visite dans votre calendrier ; sinon, vous n'avez rien à commander de ce côté.
Une dernière situation trompe souvent : le lot n'a pas bougé, mais l'attestation a disparu. Un déménagement, un changement de syndic, un dossier de prêt jamais rendu, et le document reste introuvable le jour où le notaire le réclame. Refaire un relevé prend alors une visite complète, et c'est une visite que vous auriez pu éviter en cherchant le papier trois semaines plus tôt.
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Une erreur de mesure se paie après la vente
Si la superficie réelle se révèle inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle au manque. L'action se conduit dans l'année qui suit l'acte, et elle vise le vendeur.
C'est la raison pour laquelle un mesurage bâclé ne fait pas gagner de temps : il en fait perdre douze mois plus tard, à un moment où vous avez déjà réinvesti le produit de la vente. Un relevé fait par un professionnel assuré, commandé sans précipitation, est la version la moins coûteuse de cette ligne.
L'absence pure et simple de la mention dans l'acte est plus grave encore, puisqu'elle ouvre à l'acquéreur une action en nullité, ouverte pendant un mois à compter de la signature. C'est court, mais c'est le mois pendant lequel votre vente n'est pas définitive, et un dossier assemblé dans l'urgence est précisément celui où une mention se perd.
Trois minutes de questions, aucune obligation de donner suite.
Ce que l'attestation mentionne
- La superficie privative totale du lot, exprimée en mètres carrés.
- Le détail par pièce, qui permet de comprendre d'où vient le total.
- Les surfaces écartées du calcul et le motif de chaque exclusion.
- L'identification du lot telle qu'elle figure au règlement de copropriété.
- La date du relevé et la signature du professionnel qui l'engage.
Le mesurage dit loi Carrez donne la superficie privative d'un lot vendu en copropriété. On compte les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à un mètre quatre-vingts n'entrent pas dans le calcul.
Ce qui déclenche l'obligation est le statut du bien, pas sa nature. Un appartement, une maison ou un local commercial vendus comme lot de copropriété y sont soumis ; une maison individuelle qui ne relève d'aucune copropriété n'est pas concernée. Les caves, garages et emplacements de stationnement restent hors du mesurage.
Ce qu'on nous demande le plus
Ce qu'on nous demande le plus
Ma maison individuelle est-elle concernée ?
Seulement si elle constitue un lot de copropriété, ce qui arrive dans les lotissements et les copropriétés horizontales. Une maison qui ne relève d'aucune copropriété échappe à cette obligation, et le régime se vérifie sur votre titre de propriété.
À quel moment faut-il le faire faire ?
Avant de publier l'annonce, puisque la superficie y figure. Comme le mesurage ne se périme pas, rien ne vous empêche de le commander dès la décision de vendre, en même temps que le diagnostic énergétique.
Mon attestation de 2021 est-elle encore valable ?
Oui, si le lot n'a pas été modifié depuis. Aucun texte ne fixe de durée. En revanche, des travaux qui déplacent une cloison, ferment une véranda ou réunissent deux lots la rendent inexacte, et il faut alors reprendre le relevé.
La cave et le garage entrent-ils dans le calcul ?
Non. Les caves, les garages et les emplacements de stationnement sont exclus du mesurage, même lorsqu'ils font partie du lot vendu. Ils figurent dans l'acte, mais pas dans la superficie annoncée.
Que se passe-t-il si la surface annoncée est fausse ?
Un écart de plus d'un vingtième en défaveur de l'acquéreur lui ouvre une demande de diminution du prix, dans l'année qui suit l'acte. C'est le vendeur qui répond de cet écart, ce qui explique l'intérêt d'un relevé soigné plutôt que hâtif.
Peut-on signer sans la mention de superficie ?
Mieux vaut ne pas essayer. Son absence de l'acte ouvre à l'acquéreur une action en nullité pendant un mois à compter de la signature. Votre vente reste donc suspendue tout ce temps, alors qu'une visite de mesurage se cale en quelques jours.
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