Loi Boutin, la surface au bail
La surface habitable doit figurer dans le contrat de location. Le texte impose cette mention, pas un mesurage par un professionnel, et la nuance change votre calendrier : ce n'est pas un rendez-vous que vous devez caler, c'est un chiffre que vous devez pouvoir défendre le jour de la signature.
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- Ce qui rend le chiffre caduc
- Aucune durée fixée par un texte
- Le chiffre ne se périme pas avec le temps : il cesse d'être juste quand le logement change. Une cloison déplacée, des combles aménagés, une véranda fermée modifient la surface habitable, et le bail suivant doit porter la nouvelle valeur, pas celle du précédent locataire.
- Qui peut le mesurer
- Le bailleur lui-même, ou un professionnel s'il préfère s'appuyer sur un tiers
- Aucune certification n'est exigée, et le texte n'impose pas de faire appel à un professionnel. Beaucoup de bailleurs en sollicitent un malgré tout, pour disposer d'une attestation datée et signée : c'est le seul moyen d'opposer autre chose qu'un souvenir si le locataire conteste le chiffre plus tard.
Ce qu'il faut prévoir, selon votre projet
- Vous vendezRien à prévoirCe projet n'appelle pas cette pièce.code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version du 11 avril 2024
- Vous louezÀ prévoir, c'est dûLa surface habitable figure au contrat de location.loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, version du 1er janvier 2022 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3, version du 1er janvier 2023
Une mention au bail, pas un diagnostic dû
Le texte demande que la surface habitable figure dans le contrat de location. Il ne demande pas qu'un professionnel vienne la mesurer, et cette distinction est la première chose à savoir avant d'organiser quoi que ce soit. On parle couramment de diagnostic loi Boutin, mais ce n'est pas une pièce que la loi vous oblige à faire établir : c'est une valeur que le bail doit porter.
En pratique, cela veut dire qu'un bailleur peut établir lui-même le chiffre, à condition de suivre la définition de la surface habitable et de savoir précisément ce qu'il exclut. Les erreurs habituelles portent toujours sur les mêmes endroits : une mezzanine basse, un sous-pente, une véranda, un placard sous escalier. Cela veut dire aussi que personne ne lui remettra un document signé s'il ne le demande pas.
Le revers est simple : c'est lui qui répond du chiffre. Si le locataire démontre plus tard que la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, il peut demander une diminution de loyer proportionnelle, et la discussion se règle sur des preuves.
C'est pour cette raison que beaucoup de bailleurs font mesurer, sans y être tenus. Une attestation datée, signée, détaillée pièce par pièce vaut mieux qu'un relevé de bonne foi fait au mètre ruban un dimanche, surtout si le logement a connu des travaux.
Trois minutes de questions, aucune obligation de donner suite.
Faire mesurer avant d'imprimer le bail
Votre échéance n'est pas l'entrée du locataire, c'est la rédaction du contrat. Le chiffre doit exister avant que le bail parte à la signature, donc avant l'état des lieux, donc avant que vous ayez remis les clés. Compté ainsi, le point de départ recule d'une bonne semaine par rapport à la date que vous aviez en tête.
Cela paraît lointain quand on cherche encore un locataire, et cela devient très serré dès qu'on en a trouvé un. Entre la sélection d'un dossier et la signature, il s'écoule souvent moins de deux semaines, et ces deux semaines servent déjà à autre chose : boucler le dossier de caution, fixer la date d'état des lieux, réunir les diagnostics qui, eux, demandent un rendez-vous.
Si vous décidez de faire mesurer, prenez le rendez-vous pendant la période de préavis du locataire sortant, ou dès la mise en ligne de l'annonce. Le logement est alors accessible sans contrainte, et vous n'avez pas à négocier un créneau avec quelqu'un qui déménage.
Groupez ce passage avec les autres visites techniques du dossier de location : diagnostic énergétique, état des risques, installations de gaz et d'électricité selon leur âge. Un seul déplacement pour plusieurs pièces vous fait attendre une fois au lieu de trois.
Nous vous conseillons de garder quinze jours entre ce passage et la date de signature du bail. Ce n'est ni un délai constaté ni un engagement du professionnel : c'est la marge que nous jugeons raisonnable pour absorber un rendez-vous décalé et la remise de l'attestation.
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Deux surfaces différentes sur un même logement
La surface habitable du bail et la superficie privative du mesurage de vente ne se calculent pas de la même façon. La seconde retient certaines surfaces que la première écarte, et un même appartement porte donc deux chiffres, tous deux exacts, tous deux opposables dans leur domaine. Ce n'est pas une subtilité de spécialiste : c'est la source la plus fréquente des litiges de surface entre un bailleur et son locataire.
L'erreur classique consiste à recopier dans un bail la superficie qui figure sur l'acte d'achat. Le chiffre est souvent plus élevé, et il expose le bailleur à la demande de diminution de loyer qu'il croyait éviter en gagnant une visite. La journée épargnée au moment du bail se rattrape ainsi, plus tard, sous une forme nettement moins agréable.
Si vous possédez déjà une attestation établie pour une vente, ne la transposez pas : demandez la surface habitable, qui se relève lors du même passage. Le professionnel qui vient chez vous peut rendre les deux valeurs, à condition que vous les demandiez toutes les deux avant qu'il ne reparte.
Le cas se présente souvent chez les bailleurs qui ont acheté un lot pour le louer. L'attestation de superficie privative dort dans le dossier d'acquisition, elle est datée, signée, rassurante, et elle ne répond pas à la question posée par le bail. Un appel au professionnel qui l'a établie suffit parfois à obtenir la seconde valeur sans nouvelle visite, si le relevé pièce par pièce a été conservé.
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Ce qu'une attestation de surface habitable contient
- La surface habitable totale du logement, en mètres carrés.
- Le détail pièce par pièce, qui rend le total vérifiable.
- Les surfaces exclues du calcul, avec le motif de chaque exclusion.
- La désignation du logement et son adresse complète.
- La date du relevé et la signature de celui qui l'a effectué.
La surface habitable est celle des planchers des locaux clos et couverts, une fois retirés les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur sous plafond n'atteint pas un mètre quatre-vingts en sont exclues, comme les combles non aménagés, les caves, les garages et les terrasses.
Ce qui déclenche la règle est le bail d'habitation. Dès lors que vous louez un logement à titre de résidence principale, la surface habitable est une mention du contrat, au même titre que le loyer ou la date de prise d'effet. Elle ne se remet pas en annexe et elle ne se corrige pas après coup sans conséquence.
Ce qu'on nous demande le plus
Ce qu'on nous demande le plus
Un professionnel est-il obligatoire pour ce mesurage ?
Non. Le texte impose que la surface habitable figure au contrat de location, pas qu'elle soit relevée par un professionnel. Beaucoup de bailleurs en font venir un pour disposer d'une attestation datée et signée, qui les couvre en cas de contestation.
À quel moment le chiffre doit-il exister ?
Avant la rédaction du bail, donc avant l'état des lieux et la remise des clés. Si vous faites intervenir un professionnel, calez le rendez-vous pendant le préavis du locataire sortant, quand le logement est encore facile d'accès.
Combien de temps ce mesurage reste valable ?
Aucun texte ne lui donne de durée. Le chiffre reste bon tant que le logement n'a pas changé. Des travaux qui déplacent une cloison, ferment une véranda ou aménagent des combles imposent en revanche de le reprendre avant le bail suivant.
Puis-je reprendre la superficie de mon acte d'achat ?
Ce n'est pas la même mesure. La superficie privative d'une vente en copropriété se calcule autrement que la surface habitable d'un bail, et elle est souvent supérieure. La recopier vous expose à une demande de diminution de loyer.
Que risque un bail dont la surface est surévaluée ?
Si l'écart dépasse un vingtième au détriment du locataire, celui-ci peut demander une diminution du loyer proportionnelle à la différence. La discussion se règle sur des preuves, et c'est le bailleur qui doit défendre son chiffre.
Faut-il refaire le mesurage à chaque changement de locataire ?
Non, tant que le logement est resté le même. Ce qui impose de reprendre le relevé, ce sont les travaux effectués entre deux baux : cloison déplacée, combles aménagés, véranda fermée. Vérifiez ce point avant de reconduire le chiffre du bail précédent.
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