Diagnostic technique global : les délais
Le diagnostic technique global n'est pas une pièce de vendeur. Il regarde un immeuble entier, il se décide en assemblée générale et il se lit en assemblée générale, ce qui met deux calendriers en série : celui de l'étude, qui se compte en mois, et celui de la convocation, qui part au moins vingt et un jours avant la réunion.
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- Jusqu'à quand il reste utilisable
- Aucun terme écrit, mais un échéancier qui s'épuise
- Le document porte un échelonnement de travaux sur dix ans : il vieillit donc à mesure que cet échéancier se consomme, et il perd son intérêt dès qu'une grosse opération a été menée sur l'immeuble. Pour un calendrier d'assemblée, retenez qu'une étude qui décrit un immeuble avant ravalement ne fonde plus utilement un vote après ravalement.
- Qui le réalise
- Un professionnel justifiant de compétences en bâtiment, indépendant de la copropriété
- L'étude appelle des compétences de construction, de thermique et de gestion technique, que réunit rarement une seule personne. Une partie du travail est donc sous-traitée, et chaque intervenant supplémentaire ajoute sa propre prise de rendez-vous. C'est la première cause d'allongement, et elle se maîtrise en demandant dès le départ qui fera quoi.
Ce qu'il faut prévoir, selon votre projet
- Vous vendezRien à prévoirCe projet n'appelle pas cette pièce.code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version du 11 avril 2024
- Vous louezRien à prévoirCe projet n'appelle pas cette pièce.loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3, version du 1er janvier 2023
Compter en mois, pas en jours
La plupart des pièces traitées sur ce site se règlent en une visite et un rapport. Celle-ci ne fonctionne pas ainsi. Elle suppose de parcourir un immeuble entier, ses caves, ses combles, ses locaux techniques, puis de rassembler des documents que le syndic détient et que personne ne retrouve en une matinée. Le temps de l'étude n'est pas le temps du relevé, il est celui de la collecte.
Un compte à rebours honnête part donc de la fin. Vous fixez d'abord la réunion où le document doit être présenté, vous remontez à la date d'envoi de la convocation, puis vous remontez encore du temps de rédaction et du temps de visite. Ce qui reste, en amont, est votre fenêtre pour commander, et elle est souvent plus étroite qu'elle n'en a l'air.
Nous ne publions pas de durée moyenne pour cette étude, parce que nous ne l'avons pas mesurée et qu'elle dépend trop de la taille de l'immeuble et de l'état des archives du syndic. Le professionnel qui vous répond vous donne, lui, un calendrier daté avant de commencer, et c'est ce calendrier qui doit être discuté en conseil syndical.
Retenez tout de même l'ordre de grandeur du raisonnement : ici on planifie une assemblée en fonction de l'étude, et non l'étude en fonction d'une assemblée déjà convoquée. C'est l'inverse de ce que fait un vendeur avec ses diagnostics, et c'est ce qui surprend un conseil syndical qui s'y prend comme pour un DPE.
Trois minutes de questions, aucune obligation de donner suite.
La convocation commande, pas la réunion
La date qui contraint n'est pas celle de l'assemblée générale, c'est celle de sa convocation. Elle part au moins vingt et un jours avant la réunion, et les documents qui fondent une résolution y sont joints. Un rapport terminé la veille de l'assemblée arrive donc trop tard de trois semaines, même s'il arrive avant tout le monde dans la salle.
Cette règle a une conséquence pratique que les conseils syndicaux découvrent souvent une fois : il faut compter deux échéances, pas une. La première est la remise du document au syndic, assez tôt pour qu'il le joigne à l'envoi. La seconde est la réunion elle-même. Entre les deux, plus rien ne peut être corrigé sans repousser le vote à l'assemblée suivante, c'est-à-dire souvent d'une année.
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Plusieurs visites avant une seule synthèse
L'étude commence rarement par une visite. Elle commence par une demande de pièces au syndic : carnet d'entretien, contrats de maintenance, procès-verbaux d'assemblées, factures de travaux, plans quand ils existent. Le temps de rassembler ce dossier est du temps de calendrier, et c'est le seul que la copropriété peut réellement raccourcir en s'y prenant à l'avance.
Viennent ensuite les passages sur place, et ils sont plusieurs. Les parties communes se voient en semaine, les locaux techniques supposent qu'un prestataire ouvre, la toiture demande parfois un moyen d'accès. Chaque accès manquant se transforme en une seconde venue, et chaque seconde venue se replace selon les disponibilités de celui qui détient la clé.
Le volet énergétique de l'immeuble ajoute ses propres relevés. Il ne se déduit pas des diagnostics individuels des logements et il ne se recopie pas d'une étude ancienne. Selon les cas, il est confié à un autre intervenant, ce qui rallonge la chaîne d'un rendez-vous et d'un délai de rendu supplémentaire.
La synthèse, enfin, n'est pas une mise au propre. C'est elle qui hiérarchise les travaux, qui les étale sur dix ans et qui met en forme ce que l'assemblée devra voter. Ce travail se fait au bureau, il ne se voit pas depuis la copropriété, et c'est pourtant lui qui occupe la dernière partie du calendrier.
Ce que la copropriété peut faire pour gagner du temps tient en trois gestes : désigner une personne qui ouvre les portes, réunir les documents avant la première visite, et prévenir les occupants des passages. Aucun des trois ne dépend du professionnel, et les trois ensemble évitent le scénario qui mange le plus de semaines, celui de la visite qui ne peut pas se faire.
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Utile sans être dû au dossier de vente
Disons-le nettement : ce document n'entre pas dans le dossier annexé à une promesse de vente, ni dans celui qui accompagne un bail. Un vendeur n'a pas à le produire, un bailleur non plus, et l'absence de cette pièce ne retarde aucune signature. Si on vous la réclame comme une obligation de vendeur, la demande n'a pas de fondement.
Elle reste utile, et c'est pour cela que la fiche existe. Un acquéreur qui lit une étude de ce type sait ce qui attend l'immeuble et ce que la copropriété devra engager dans les dix ans. Une copropriété qui en dispose vote son plan de travaux sur une description et non sur des impressions. Le document sert donc la décision, pas la formalité.
Le bon moment pour l'engager n'a donc rien à voir avec une vente. Il se cale sur la vie de l'immeuble : avant une assemblée qui doit arbitrer des travaux lourds, après un sinistre qui change la donne, ou quand le carnet d'entretien ne suffit plus à répondre aux questions des copropriétaires. Une commande faite pour rassurer un acheteur pressé arriverait, elle, bien après sa signature.
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Le contenu du document remis à la copropriété
- L'état apparent des parties communes, relevé bâtiment par bâtiment.
- L'état apparent des équipements collectifs : chauffage, ascenseur, réseaux, toiture.
- La situation de la copropriété au regard de ses obligations réglementaires.
- L'analyse des améliorations possibles de la gestion technique et du patrimoine.
- Le volet énergétique de l'immeuble, qui suppose ses propres relevés.
- La liste des travaux à engager et leur échelonnement sur les dix années suivantes.
Le diagnostic technique global est une étude d'immeuble, et non un constat de logement. Il examine l'état apparent des parties communes et des équipements collectifs, la situation de la copropriété au regard de ses obligations, et les améliorations possibles de sa gestion technique. Il se conclut par une évaluation des travaux à engager et par leur échelonnement sur les dix années suivantes.
Ce qui le déclenche n'est pas une opération immobilière mais une décision collective. La copropriété inscrit la question à l'ordre du jour, les copropriétaires se prononcent, et l'étude est commandée pour le compte du syndicat. Un vendeur seul ne peut donc pas la faire réaliser sur son lot, et il n'a pas à la produire pour signer.
Ce qu'on nous demande le plus
Ce qu'on nous demande le plus
Quand lancer l'étude avant une assemblée générale ?
Assez tôt pour que le document soit remis au syndic avant l'envoi de la convocation, qui part au moins vingt et un jours avant la réunion. En pratique, la décision se prend à l'assemblée précédente, c'est-à-dire souvent un an avant le vote attendu.
Combien de temps la réalisation demande ?
Nous ne publions aucune durée moyenne, parce que nous ne la tenons pas : elle varie fortement selon la taille de l'immeuble et l'état des archives du syndic. Le professionnel consulté vous remet un calendrier daté avant de commencer, et c'est celui-là qui engage.
Le diagnostic technique global entre-t-il au dossier de vente ?
Non. Il ne figure pas parmi les pièces annexées à une promesse de vente ni à un bail. Son absence ne bloque aucune signature et ne décale aucun délai de rétractation, contrairement à une pièce du dossier qui manquerait.
Qui décide de le faire réaliser ?
L'assemblée générale des copropriétaires, sur une question inscrite à l'ordre du jour. Un copropriétaire seul ne peut pas l'engager pour l'immeuble, et un vendeur ne peut pas le commander sur son lot pour accélérer une transaction.
Combien de temps le document reste utilisable ?
Il porte un échelonnement de travaux sur dix ans et vieillit avec lui. Dès qu'une opération importante a été menée sur l'immeuble, la description ne correspond plus, et une assemblée qui voterait sur cette base voterait sur un immeuble qui n'existe plus.
Un acquéreur peut-il le demander avant de signer ?
Il peut le demander, le vendeur n'est pas tenu de le fournir, et l'étude ne se lance pas en cours de transaction : elle se compte en mois et relève d'une décision collective. Le carnet d'entretien et les procès-verbaux d'assemblée répondent plus vite.
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