Préavis locataire d'1 mois en zone tendue : le rétroplanning express pour refaire vos diagnostics sans jour de vacance

Quand programmer les diagnostics lors d'un préavis locataire d'1 mois en zone tendue ?

Pour éviter tout jour de vacance locative lors d'un préavis réduit à 1 mois (zone tendue ou meublé), vous devez vérifier la validité de votre DDT dès J+1 de la réception du congé et faire intervenir le diagnostiqueur entre J+2 et J+4 pendant que le locataire sortant occupe encore les lieux. Vous publiez ainsi l'annonce conforme dès J+5.

Vous venez de recevoir le préavis d'1 mois de votre locataire ?

Planifiez la mise à jour de vos diagnostics location sous 24h/48h pour publier votre annonce dès cette semaine. Réserver un créneau diagnostic sous 24h/48h

L'erreur qui coûte un demi-mois de loyer : attendre le départ du locataire pour commander les diagnostics

Dans les plus de 1 100 communes classées en « zone tendue » en France (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nantes, Nice, Montpellier, Strasbourg, Rennes, Grenoble, etc.) ainsi que pour l'ensemble des baux d'habitation meublés sur tout le territoire, le délai de préavis du locataire est réduit à un mois jour pour jour à compter de la réception de sa lettre de congé (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989).

L'erreur classique commise par de nombreux propriétaires bailleurs consiste à attendre la remise des clés et l'état des lieux de sortie au 30e jour pour se préoccuper du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) de relocation. Or, comme il est strictement interdit de publier une annonce de location sans afficher les classes Énergie et Climat d'un DPE valide, attendre la sortie du locataire décale la publication de l'annonce, les visites des candidats et la signature du nouveau bail de 10 à 15 jours, entraînant une perte sèche de plusieurs centaines d'euros de loyer. En réservant un créneau diagnostic dès la première semaine du préavis, vous éliminez totalement cette vacance.

Quels diagnostics de location ont expiré pendant le bail de votre locataire sortant ?

Même si votre dossier de diagnostics était complet lors de l'entrée dans les lieux de votre locataire il y a deux, quatre ou sept ans, la réglementation de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que chaque diagnostic annexé au nouveau contrat de bail soit en cours de validité à la date de sa signature. Voici les points de contrôle immédiats à effectuer dès réception du préavis :

• État des Risques et Pollutions (ERP) : valable seulement 6 mois, il est expiré dans 100 % des changements de locataires et doit obligatoirement être réédité ;
• Diagnostics Électricité et Gaz (location) : valables 6 ans pour la location (pour toute installation de plus de 15 ans), ils doivent être renouvelés dès que le bail précédent ou l'ancienneté du diagnostic dépasse ce seuil ;
• Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP, avant 1949) : valable 6 ans en location (sauf s'il était strictement négatif à $0\text{ mg/cm}^2$, auquel cas sa validité est illimitée) ;
• DPE (Performance Énergétique) : valable 10 ans, mais tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont définitivement expirés. De plus, le logement doit respecter le critère de décence énergétique (interdiction des classes G depuis le 1er janvier 2025).

Le rétroplanning idéal de J+1 à J+5 : faire passer le diagnostiqueur pendant que le locataire est encore là

La présence des meubles et des effets personnels du locataire sortant n'empêche en rien la réalisation des diagnostics de relocation (DPE, Électricité, Gaz, Plomb, Loi Boutin). Mieux encore : faire intervenir le diagnostiqueur pendant le préavis présente l'avantage technique majeur que les compteurs d'électricité et de gaz ainsi que la chaudière sont encore en service, permettant de réaliser 100 % des essais dynamiques sans aucune réserve.

Dès J+1 après la réception de la lettre de congé, réservez votre visite sur notre plateforme ou consultez nos délais de diagnostics location en 24h. Notre équipe contacte directement votre locataire sortant pour fixer un passage de 40 minutes à un horaire qui lui convient (y compris tôt le matin, entre 12h et 14h ou le samedi). À J+4, vous recevez votre DPE et votre DDT complets ; à J+5, votre annonce est en ligne sur SeLoger et LeBonCoin.

Encadrement des loyers, complément de loyer et décence énergétique : le rôle clé du nouveau DPE

En zone tendue soumise à l'encadrement des loyers (Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, Pays Basque, Grenoble, etc.), la note de votre DPE conditionne directement la rentabilité juridique de votre nouveau bail. En vertu de la loi Climat et Résilience, aucune révision annuelle IRL ni aucune revalorisation du loyer à la relocation ne peut être appliquée sur un logement classé F ou G, et aucun « complément de loyer » ne peut être facturé si le bien présente une classe énergétique F ou G.

Si vous avez réalisé de petits travaux d'amélioration pendant ou avant le bail (remplacement de radiateurs électriques anciens par des radiateurs à inertie NF Performance 3 étoiles œil, pose d'un ballon d'eau chaude moderne, remplacement d'une fenêtre ou installation d'une VMC hygroréglable), faire réactualiser votre DPE en 24h permet de sortir de la classe F ou G et de sécuriser votre loyer plafond légal.

Déductibilité fiscale 100 % : comment imputer la facture du diagnostic express sur vos revenus locatifs

Bon à savoir pour optimiser votre trésorerie de bailleur : le coût du renouvellement de vos diagnostics immobiliers de location (DPE, Électricité, Gaz, Plomb, ERP, mesurage Loi Boutin) constitue une charge déductible à 100 % de vos revenus locatifs l'année de son paiement, que vous soyez imposé dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel (ligne 221 de la déclaration 2044) ou en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au régime réel simplifié.

Dès la validation de votre intervention, une facture acquittée détaillée par diagnostic vous est délivrée dans votre espace client pour votre comptabilité ou votre expert-comptable. Vous pouvez calculer votre tarif pack location en 30 secondes et lancer la prise de rendez-vous avec votre locataire.

L'essentiel

Lorsqu'un locataire notifie son préavis réduit d'un mois en zone tendue ou en meublé, la clé pour éviter toute vacance locative consiste à commander la mise à jour du Dossier de Diagnostic Technique (DPE post-2021, Électricité et Gaz de moins de 6 ans, Plomb et ERP de moins de 6 mois) dès J+1 de la réception du congé : le diagnostiqueur intervient en 24 à 48h pendant que le locataire occupe encore le logement avec les compteurs ouverts, vous permettant de publier l'annonce dès J+5 et d'enchaîner le nouveau bail à J+30.