Un lot devient deux : tout ce qui le décrivait cesse d'être exact
Un dossier peut être irréprochable et sans usage. Le jour où un lot se divise, les surfaces changent, les parois intérieures deviennent des séparations entre logements, et les documents établis sur l'ensemble ne décrivent plus aucune des parties. Ce n'est pas une péremption, c'est autre chose : le bien décrit n'existe plus sous cette forme.
- un diagnostic par lot créé, et non un pour l'ensemble ;
- un mesurage par lot, qui n'est pas le même document ;
- un passage du professionnel qui couvre tous les lots à la fois.
Le mesurage, avant tout le reste
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 applicable depuis le 18 juin 1997, impose de mentionner la superficie privative de tout lot de copropriété dans l'acte qui le vend. La règle est ancienne, connue, et pourtant elle est le premier point de blocage d'une division.
La raison est arithmétique : la somme des surfaces des lots nouveaux ne vaut pas la surface de l'ancien. Une cloison prend de la place, un couloir devient une partie commune, une hauteur sous plafond insuffisante retire une pièce du décompte. Un mesurage du lot d'origine ne sert donc pas à établir ceux des lots issus de la division.
La sanction n'est pas anodine. Lorsque la superficie réelle se révèle inférieure de plus d'un vingtième à celle qui a été annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix, dans l'année qui suit l'acte. Sur un petit lot, un vingtième représente très peu de mètres carrés.
Ce qui se refait, et ce qui ne se refait pas
| Document | Après la division |
|---|---|
| Mesurage de superficie privative | À refaire pour chaque lot nouveau, sans exception. |
| Diagnostic de performance énergétique | À refaire par lot. Les surfaces, les déperditions et les systèmes ne sont plus ceux du calcul d'origine. |
| Repérage amiante | Conserve sa valeur pour ce qu'il a constaté, mais les travaux de division eux-mêmes appellent un repérage préalable propre, à la charge de celui qui les commande. |
| Constat de risque d'exposition au plomb | Reste attaché aux revêtements constatés. Les parties nouvellement créées n'y figurent pas. |
| État des risques et pollutions | Dépend de la commune et non du lot. Il se refait pour sa durée de six mois, pas à cause de la division. |
Trois obstacles qui se lèvent avant le notaire
L'autorisation de division
Certaines communes soumettent à autorisation préalable les travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble existant. Le dispositif a été ouvert par la loi du 24 mars 2014, mais il ne s'applique que là où la commune l'a institué, sur un périmètre qu'elle définit. Le service de l'urbanisme est le seul à pouvoir le dire.
Le règlement de copropriété
La division modifie l'état descriptif et, le plus souvent, la répartition des tantièmes. Le modificatif se rédige, s'adopte selon les règles de la copropriété, puis se signe et se publie. Le calendrier de l'assemblée entre alors dans le calcul.
Le repérage avant travaux
Percer, cloisonner, déposer un revêtement dans un bâtiment dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997 suppose un repérage préalable des matériaux amiantés. Il porte sur la zone touchée, ce qui en fait un document distinct de celui remis lors d'une vente.
1/20e
d'écart de superficie ouvrant droit à une diminution du prix
Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Action ouverte dans l'année de l'acte.
18 juin 1997
entrée en application de la mention obligatoire de superficie
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996.
49 jours
de la visite à l'établissement du document, pour neuf dossiers sur dix
Relevé du 6 septembre 2026 sur 12 397 920 diagnostics renseignés. À compter par lot, puisque chaque lot appelle sa propre visite.
Nous ne publions aucun délai d'obtention et n'orientons vers aucun professionnel en particulier. La référence de l'article qui institue l'autorisation préalable de division n'est pas donnée ici : nous préférons énoncer la règle sans référence plutôt que d'en avancer une dont nous ne sommes pas sûrs.
Sources : article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 pour la superficie ; loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'autorisation de division. Mesure : relevé du 6 septembre 2026, 12 397 920 enregistrements sur 15 428 881.
Pages liées
Le passage par l'assemblée obéit à son propre calendrier, décrit sur la page de l'assemblée générale. Une fois les lots créés et mis en vente, le compromis reprend la main. Les dates se calculent dans l'outil, et la mesure des écarts est sur les délais observés, notamment en Nouvelle-Aquitaine.